轻资产 万科泊寓在深圳

来自:小产权百科   深圳小产权房网   发布时间:2020-11-13

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泊寓,是万科旗下的长租公寓品牌,取自英文PORT,致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾,搭建年轻人的共享社区。据数据显示,万科泊寓目前在全国22个城市拥有2.4万间。

通过购置或租赁商办等物业,改造成青年公寓,租赁给年轻白领东莞农民房出售价格 东莞书香名苑11000元…,赚取租金差和品牌溢价,采用轻重并举模式,轻重资产比例 55:45。

重资产模式:通过收购获得物业产权或长期使用权,并负责装修改造及公寓运营管理。重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓拓展重资产的方式,主要是出于对资产增值的考虑太纠结刚需安家不易该买深圳小户型还…。而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。

轻资产模式:从房源获取上,万科泊寓的拓展模式,主要是集中式租赁,从当地国企、政府、村集体等业主手中,获取废旧厂房、办公楼或住宅楼,并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租,泊寓与项目持有方(或经营方)签订长期房屋租赁合同(一般承租期在10-15年之间)。目前整个行业的投资回报周期普遍较长,租赁的轻资产模式在 5-8 年左右,而万科则预计 5 年能够收回成本。

另外,从组织架构来看,万科泊寓为总部直属业务,有独立的且较为完善的组织架构。泊寓设立了产品研发中心,为中高端产品研发提供支持;建立了以门店店长为核心的门店负责制,2011深圳小产权房价格完善扁平化的管理制度,并将组建专业化的品牌推广团队,将品牌和销售目标挂钩,建立完善的品牌+市场的联动制度和奖惩制度。

泊寓的所有项目均需临近地铁,拥有便利的交通环境,客群定位为青年白领,租金根据地段、房型及面积大小不同。

泊寓的定位为大众市场——40岁以下青年白领。其定价是按照片区的平均租金水平来定,没有做产品的溢价。不同项目直接的价格差距主要因素仍然是地段,价格与房型及面积大小有关。

解决了房源问题后,在所有长租公寓的投资者看来,与传统开发业务不同,长租公寓的难点更在于运营。

通过管理营造活跃的社交氛围,是泊寓的最大特点。深圳福永店的店长表示,“我们每周都会组织一些活动,有时会从外面请一些业内人士进行分享,希望在促进租客交往的同时,也能在工作上为他们提供一些帮助。”

城市公司运营的主要方式为负面清单——即确立哪些事情是不能做的,除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权,给予了当地市场负责人足够的发展空间。

因此,城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业,实行全员合伙轻资产 万科泊寓在深圳“西安城市公司总经理对我说,他不是管理者,而是投资人,所以很多事情要自己去完成,只有涉及到投资的事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。

预计到2018年,拓展公寓目标45万间,年收入94亿元。远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元,为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

未来泊寓将如何来支持如此宏大的目标我们不得而知,但就目前来看,万科通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

万科长租公寓业务开展两年多时间,租金与周边住宅租赁市场相比,单位面积租金要高,但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。

从官方APP查得,深圳农民房目前,万科泊寓在深圳四个区(南山、龙岗、宝安、盐田)共有9家店,合计2906套房源。

分为一期和二期,由工厂宿舍楼改造而成,有近400套房间。一期在2017年3月份开业,目前出租率已达到9成,二期7月份开业,运营一个多月后,也有超过一半的出租率。

客户是18-40岁的青年,房型主要有单间、一室一厅以及复式,房租为1498-4000元左右,租期为半年或一年,采用押二付一的方式。

泊寓福永店除了店长,只有三名职员;目前,运营泊寓开发的专有APP平台,将所有租务场景都实现了线上管理,提高了交互效率,降低了管理成本。

在龙岗岗头新围仔村,万科与一批村民合作,将其农民房改装,打造了城中村版青年长租公寓。

新围仔村地处深圳坂田街道,汇集着来自华为、富士康等知名企业产业园区的年轻人,租房需求大。被称为深圳“IT第一村”。

但这里多年来像深圳很多城中村一样,文化配套匮乏,公共设施落后,万科在当地街道支持下,对消防、卫生及文化设施等市政配套进行了“变脸”,引入公寓运营机构,实现社区的升级。

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